준주택

법적인 용어정의는 아니지만 쉽게 설명하자면 주택이 아닌데도 사실상 주거생활이 가능한 시설을 준주택이라고 할 수 있다.

「공공주택특별법」제2조의2에 의하면 “주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 임대를 목적으로 공급하는 준주택을 공공 준주택”이라고 정의하고 있듯이 건축법에서 규정하지 않고 주택법에서 용도를 구분한 이유는 주택도시기금 지원 등을 적용할 수 있는 법적 근거를 마련하는데 의의가 있다고 판단된다.

준주택의 종류는 기숙사, 다중이용시설, 노인복지시설, 오피스텔이 있다.

기숙사는 건축법시행령 별표1(옹도별 건축물 종류)에 의하면 공동주택의 한 종류이다. 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개동의 공동취사 이용세대수가 전체의 50%이상인 것(교육기본법 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다.)

다중이용시설은 건축법시행령에 의하면 제2종 근린생활시설과 업무시설의 한 종류이다. 다중이용업중 고시원업의 시설로서 바닥면적 합계가 500㎡미만인 것은 제2종 근린생활시설이며, 500㎡이상인 시설은 업무시설이다. 즉 고시원업의 시설물은 모두가 다중생활시설이라고 할 수 있다.

노인복지주택은 건축법시행령에 의하면 노유자 시설로 구분하고 있으며, 구체적인 시설물의 정의는 노인복지법에 따르도록 하고 있다. 노인복지법 제32조에 의하면 “노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의·생활지도·상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설”이라고 하고 있다.

오피스텔은 건축법시행령상 업무시설의 한 종류이다. 업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것으로 말한다.

오피스텔과 관련한 내용중에 “오피스텔의 주택소유여부 판단기준” 문의가 있다.  이에 대한 국토교통부 유권해석을 보면 “「주택법」제2조제4호 및 「동법 시행령」제20조에 따르면「건축법 시행령」 별표1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔에 해당하는 경우 주택이 아닌 주택외의 건축물에 해당하므로 주택을 소유한 것이 아니다.”라고 하고 있다.

국토교통부 홈페이지 정책 Q&A(2017.5.24.)

「주택법」제2조제20호 및 동법 시행령 제10조에 따른 “도시형 생활주택”은 주택을 소유한 것으로 돈다. 도시형생활주택 중 전용면적이 20㎡ 이하인 경우 「주택공급에 관한 규칙」제53조제5호에 따라 무주택으로 간주(다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외)된다. 즉 전용면적 20㎡ 이하의 주택을 1세대 또는 1호만 소유한 경우에 무주택이 인정되며, 20㎡ 이하의 주택을 2세대 또는 2호이상 보유한 경우에는 이에 해당하지 않아 유주택자에 해당한다.

가. 매입대상 주택 추가(안 제47조)

현재 기존주택 매입임대사업의 경우 다가구·다세대·연립 등을 주로 매입하고 있으나, 청년들이 선호하는 주택을 매입하여 공급하기 위해 매입대상주택으로 주거용 오피스텔을 추가하고자 함.

「오피스텔 건축기준」

[국토교통부 고시 제 2017-275호,  2017. 5. 103]

제1조(목적) 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표1 제14호나목에 따른 오피스텔에 대한 건축기준을 정함을 목적으로 한다.

제2조(오피스텔의 건축기준) 오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것

2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.

3. 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 온돌․온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것

4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적

나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적(4호 신설-2015.4.30.)

개정사유(2015.4.30.) 건축물의 분양에 관한 법률의 규정에 따라 분양신고 대상인 오피스텔의 전용면적을 공동주택과 같이 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정하도록 하는 제도  도입함 (‘14.12, 건축물의 분양에 관한법률 시행령 개정). 이에 비해 분양신고 대상이 아닌 오피스텔의 전용면적은 건축물의 외벽의 중심선을 기준으로 산정하고 있는 등 명확한 기준이 없어 수요자에게 혼란을 주고 있음. 이에 따라 분양신고 대상여부와 관계없이 모든 오피스텔의 전용면적의 산정기준을 동일하게 적용(건축물의 외벽의 내부선을 기준) 및 명확하게 산정할 수 있도록 기준 개정 필요

제3조(오피스텔의 피난 및 설비기준) 오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.

1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 피난층외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 40미터 이하가 되도록 설치할 것

2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 「건축물의 피난․방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것

제4조(재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2017년 7월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다(4조 개정-2017.5.10.)

부칙(2013. 12. 13)

제1조(시행일) 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 경과조치) 이 기준 시행 후 건축허가를 신청(건축허가를 신청하기 위하여 「건축법」 제4조 및 제12조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우나 변경허가를 신청하는 경우를 포함한다.)하는 경우부터 적용한다.

부칙(2015.4.30.)

제1조(시행일) 이 기준은 고시한 날부터 시행한다.

제2조(적용례) 제2조 제4호의 개정 규정은 이 기준 시행 이후 건축법 제11조에 따른 건축허가를 신청(건축허가를 신청하기 위하여 건축법 제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청하는 경우를 포함한다)하는 경우 부터 적용한다.

부칙(2017. 5. 10)

이 고시는 발령한 날부터 시행한다.