을 정리해보려 합니다.

용도변경 시 해당 용도에 필요한 주차대수를 구하는 것이 관건인데요..

부설주차장의 설치대상시설물 종류 및 설치기준이 가장 핵심입니다.

주차장법 제19조에 따르면 도시지역, 지구단위계획구역 및 조례로 정하는 관리지역에서는

주차수요를 유발하는 시설을 건축하거나 설치하려는 자에게 부설주차장의 설치의무를 명시하고 있죠..

해당 시설물의 내부 또는 그 부지에 주차공간을 확보하거나

외부에 옥외주차장을 확보해야 합니다.

이는 용도변경 시에도 마찬가지인데요..

변경 후 용도의 주차대수가 기존 주차대수보다 늘어나게 된다면

주차장 설치기준에 따른 부설주차장을 확보하여야 용도변경이 가능하게 되는 것이죠..

옥외주차장의 설치요건은 시행령 제7조 2항에 규정되어 있는데요..

아래의 범위에서 지자체의 조례로 정할 수 있습니다.

1. 대지경계선으로 직선거리 300m 이내 또는 도보거리(보행거리) 600m 이내여야 합니다.

2. 확보 형식이 반드시 소유권이어야 하죠.. 임차하여 부설주차장으로 이용할 수 없습니다.

3. 지목이 반드시 '차' 즉 주차장용지여야 합니다.

이 모두를 만족해야 주차장 문제를 통과할 수 있는데 현실성이 떨어지는 게 사실이죠..

아주 특별한 케이스가 아니라면 옥외주차장을 확보하여 용도변경하는 일은 거의 희박하죠..

이외에 주차장 없이도 용도변경이 가능한 기부체납제도가 있는데

해당 지자체에서 운영하는 주차장을 사용하는 방법으로 역시 현실성은 떨어집니다.

위의 내용은 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준이 규정된 시행령 별표1의 내용인데요..

시설기준에 나오는 시설면적이란 바닥면적의 합계(전용면적 + 공용면적)을 의미하는데

단, 공용면적 중 주차관련 시설의 바닥면적은 제외합니다.

그리고 하나의 부지 내에 둘 이상의 시설물이 있다면

각 시설물의 시설면적을 합한 면적이 시설면적이 되죠..

조례가 없는 지역에서는 이 별표 1의 내용이 적용되지만

조례가 있는 지역에서는 각 지차체가 정한 조례에 따르도록 되어 있죠..

부산광역시도 역시 조례를 통해 따로 규정하고 있는데요..

아래는 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준의

부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례입니다.

조례가 법보다 더 엄격한 기준을 적용하고 있음을 알 수 있는데요..

그럼 주차대수 계산방법에 대해 알아보겠습니다.

기본규정(신축시)으로 설치기준에 의해 산정된 주차대수의 소수점 첫째 자리가

0.5 이상인 경우 1대로, 0.5 미만인 경우 0대로 계산합니다.

산정한 주차대수가 2.9대라면 3대로 계산하는 것이죠..

예외적으로 용도변경과 증축시에는 용도변경되는 부분이나 면적이 증가하는 부분에 대해

설치기준을 적용하여 산정하게 되는데 산정한 주차대수가

1대 미만인 경우에는 주차대수를 0대로 계산합니다.

0.9대라면 0대로 계산하면 되겠습니다.

그런데 현실적으로 이런 경우는 찾아보기 어려운 게 사실입니다.

추가로 용도변경 또는 증축하는 경우에는

이전에 산정한 주차대수 중 1대 미만인 경우가 있는 경우에는 그 주차대수와 합산하게 되는데요..

하수도원인자부담금의 누적적용과 같은 맥락으로 이해하시면 되겠습니다.

그 주차대수와 합산해도 1대 미만이라면 0대로 계산하지만

1대 이상이라면 기본규정이 적용됩니다.

과거의 주차 누적대수는 공부상 확인할 수 없어

하수도원인자부담금과 마찬가지로 구청에 문의하여 확인할 수밖에 없죠..

예를 들면 처음 용도변경 시 산정한 주차대수가 1대 미만인 0.8대였다면

0대로 계산하지만 이 기록을 삭제하지 않고 구청에서 기록하고 있다가

이후 용도변경 시 주차대수가 다시 0.7이 늘어났다면

0.8 + 0.7 = 1.5로 주차대수를 산정하여 2대가 필요하게 되는 것입니다.

이처럼 용도변경하는 경우에는 변경 전과 변경 후의 주차대수를 산정하여

늘어난 만큼의 부설주차장을 확보해야 하는 것이죠..

예를 들어 각 층 바닥면적이 170㎡이고 용도가 2종 근린생활시설인 상업지역에서

2층에 일반음식점인 BAR가 영업 중인데 이곳에

당구장이 입점하려고 한다면 같은 2종 근린생활시설이므로 부설주차장 설치기준이 같아

주차장 문제는 발생하지 않겠죠..

하지만 단란주점을 입점시키려면 위락시설로 용도변경 허가를 받아야 하는데

이 경우엔 설치기준이 134㎡당 1대에서 70㎡당 1대로 변경되므로

늘어난 주차대수만큼의 부설주차장을 확보하여야 주차장 문제를 통과할 수 있습니다.

그리고 나머지 제한사항 7가지를 고려하여 모두 만족한다면 용도변경이 가능해지겠죠..

좀 더 구체적인 예를 들어 보겠습니다.

상업지역에 각 층 바닥면적 200㎡인 5층 건물의 용도가

1층, 2층, 3층은 2종 근린생활시설(일반음식점) 그리고 4층, 5층은 위락시설(유흥주점)이라고 가정한다면

이 건물의 총 주차대수를 먼저 구해보겠습니다.

1층, 2층, 3층은 600(200*3) / 134 = 4.47, 즉 4대(소수점 첫째 자리가 0.5미만)고 계산되구요..

4층, 5층은 4009200*2) / 70 = 5.71, 즉 6대로 계산됩니다.

따라서 이 건물의 최소 주차대수는 4 + 6 = 10, 10대로 계산되는데요..

건축물대장에 표시된 주차대수는 10대 이상이 되겠죠..

이 건물 3층에도 유흥주점을 입점시키기 위해 용도변경하려 한다면

1층, 2층은 400(200*2) / 134 = 2.98, 즉 3대

3층, 4층, 5층은 600(200*3) / 70 = 8.57, 즉 9대

그러므로 3 + 9 = 12, 즉 12대로 용도변경 전보다 2대가 늘어났는데요..

이 2대의 부설주차장을 추가로 확보해야 용도변경이 가능합니다.

하지만 현실적으로는 거의 불가능하겠죠..

마지막으로 주차장법 시행령 제6조 4항에 규정된

부설주차장을 확보하지 않고도 용도변경이 가능한 경우를 말씀드리겠습니다.

사용승인일로부터 5년이 지난 연면적 1,000㎡ 미만인 건축물의 용도변경을 하는 경우에는

부설주차장 설치기준을 배제합니다.

단 공연장, 집회장, 관람장, 다세대주택, 다가구주택의 용도로 변경하는 경우는 제외됩니다.

예를 들면 상업지역에서 각층 200㎡의 3층 건물의 2층에 2종 근린생활시설(일반음식점)이 영업 중인데

이곳에 위락시설(유흥주점)으로 용도변경하려는 경우 연면적이 600㎡이므로

주차장 문제는 발생하지 않게 되는 것이죠..

나머지 제한사항들만 만족한다면 용도변경이 가능합니다.

실무에서 자주 접할 수 있는 부분이기에

이 내용은 꼭 정리해두시는 것이 좋겠네요..

좀 이해가 되시는지요??ㅎ

그리 어려운 내용이 아니어서 몇 번 읽어보시면 아마 이해가 되실 거라 믿습니다.

내일은 주일이어서 블로그는 하루 쉽니다.

월요일부터 계단, 정화구역, 담배사업법, 행정처분, 부가가치세 순으로 정리하겠습니다.

그럼 저는 여기서 인사드릴게요..

건강하고 행복한 주말 저녁 되세요 이웃님들~~~~^^

[출처] 주차장법 정리|작성자 김도연