▛해외 건설 계약 용어▟

1. abeyance

[중지,정지]

2. acceleration cost 가속비용

공기 단축등을 이유로 정상공정율보다 빨리 공사를 수행하는 것을 acceleration이라하며 그 비용을 acceleration cost라 한다. 이 비용은 시공자에게 claim권이 있다.

3. accent lighting

[지시등, 경고등]

어떤 특수물체나 지역에 주의를 환기시키기 위하여 설치한 조명

4. access

- access road 차도로서의 진입로

- access walk 인도로서의 진입로

5. accommodation

[숙소]

Site Accommodation이라 함은 공사현장내 현장요원의 임시숙소를 말한다. Site Camp라고도 한다. 참고로, Accommodation Unit는 가옥 또는 주택을 뜻하며, Dwelling Unit와 같은 말이다. 이에 대하여 Housing Unit는 세대단위의 독립된 주택을 일컫는다.

6. accrued depreciation

[누적감가상각]

일반적인 사용으로 인한 마모 또는 노후에 의한 자산가치의 감소를 뜻한다. (reduction in actual value of property as a result of wear and tear, obsolescence)

7. acquiescence

[묵인] : tacit agreement , tacit consent  - (tacit [무언의])

8. addendum

이에는 두가지의 뜻이 있으며, 복수형은 addenda이다.

a. 부록의 뜻 : 기 제작된 시방서를 설명하거나, 정정 또는 추가의 목적으로 입찰서를 제출하기 전에 발급하는 계약서의 보완서류의 성격

b. 추보의 뜻 : 계약체결전 발급되며, 첨삭 또는 정정이나 설명등의 방법으로 입찰서류를 수정하거나 해설하는 문서이며 계약이 체결되고 나면 계약서류의 일부로 남게된다.

9. addition

이에는 기술적인 의미와 계약적인 의미에서 차이가 난다.

a. 기술적 의미 : 현존건물의 높이나 면적을 증가시키는 새로운 건축(신축) (new construction which increases the height or floor area of an existing building)

b. 계약적 의미 : 계약사항의 변경(Change, Modification, Variation)에 의하여 계약금액이 증액되는 것.

10. additional work

계약에 포함된 공사의 추가공사

cf) extra work : 계약사항이 아닌 새로운 공사 (the work beyond the intent of the contract)

11. additive alternate

한 입찰자의 기본입찰(Base Bid)에 추가가 되는 대안입찰(Alternate Bid)

12. ad hoc

라틴어이며 [특별히]의 뜻 (ad hoc committee 특별위원회)

13. adjustment

[조정, 증감] : adjustment of the contract price 계약금액의 조정

14. ad lib

라틴어이며 [임의로, 즉흥적으로]의 뜻 (부사)

: off hand

15. advance : advance payment

[선수금]

원래 건설장비나 자재의 차질없는 조달을 위하여 발주처가 시공자에게 그 대금의 일부를 계약시에 선지불하는 것이지만, 총체적으로 계약금액의 일정액(예:10%)을 지불하는 경우가 많다.

선수금의 상환은 공사기성(Interim Payment 또는 Monthly Payment)에서 일정액(예:10%)을 분할하여 공제하는 것으로 하며, 이의 상환을 위하여 시공자가 제공하는 담보를 선수금 보증 (Advance Payment Bond : AP Bond)이라고 한다.

AP Bond의 액면금액은 선수금이 상환됨에 따라 동일액만큼 공제된다. 이 점에서 어떤 특정시점에 일괄해제되는 여타의 보증과 다르다.

Advance Payment는 Payment (또는 Advance) on Account라고도 한다.

16. adverse physical conditions

FIDIC에서 예시한 공기연장 사유는 아래와 같다.

a. Extra of additional work (추가공사)

b. Cause of delay referred to in specific conditions (개별조항에서 명시한 공기지체 사유)

c. Adverse physical conditions (이질적인 물리적 여건)

d. Delay, impediment or prevention by the Employer (발주처에 의한 방해 또는 지체)

e. Exceptionally adverse climatic conditions (특별한 기후적인 악조건)

f. Other specific circumstance (기타 특수여건)

상기 중 a,b,d,e,f항은 제44조에서, c항은 제12조 Adverse Physical Conditions에서 규정하고 있는 공기연장사유이며, 이를 좀 더 구체적으로 이해하기 위하여는 제11조를 음미해 볼 필요가 있다.

즉, 시공자는 입찰전 발주처가 제공하는 모든 정보와 아래의 사항을 면밀히 검토하도록 요구하고 있다.

가. Surface Conditions (지형과 토질)

나. Hydrological and climatic conditions (수자원과 기후조건)

다. Extent and nature of work and materials (공사의 범위와 성격 및 자재사항)

라. Means of access to the site (현장 접근 방법)

마. Accommodation (숙식문제)

이와 같은 모든 사항에 대한 검토와 조사를 다하였음에도 공사중 접하게 되는 이질적인 물리적 여건은 공기연장과 추가비용이 발주처에 의하여 조치되어야 하는 것으로 규정하고 있다. 물론 이 경우에는 경험있는 시공자(Experienced Contractor)로서 예측할 수 없었던(Unforeseeable) 상황이어야 한다.

이는 우리나라의 “공사계약 일반조건”에서도 공기연장 사유로 인정하고 있다.

17. agent

a. 촉매제 : foaming agent 거품제

b. 대리인, 중개인 : 사우디의 경우 외국시공자가 관급공사의 입찰에 참여할 때는 현지 Agent를 고용하여야 하며 Agent Fee의 상한액은 계약금액의 5.5%이다.

이락의 경우에는 Agent의 고용이 엄격히 금지된다.

18. agreement

제계약서류중에서 가장 최정적, 우선적으로 고려되는 서류이며, 계약의 체결이란 통산 본건 서류에 서명, 날인하는 것을 말한다.

19. alteration

구조물의 면적이나 칫수는 변경시키지 않고 정해진 기본요소의 범위내에서 변경하는 행위, 즉 기존 구조물의 구조부, 기계설비 또는 개구부의 위치등을 변경하는 행위이다.

참고로, addition은 기존 구조물의 면적이나 칫수를 증가시키는 행위를 뜻한다.

20. alternate bid : 대안입찰

입찰자의 제안(proposal)이 수락될 때 기본입찰금액에서 증감되는 금액. 공사범위나 자재 또는 공법의 변경제안시 alternate bid가 수반된다. 이와 같은 제안을 Bidder's Proposal이라고 하며, Additive Alternate와 Deductive Alternate가 있다.

21. article

서류의 세분류 항목중의 하나.

Section-Article-Paragraph-Subparagraph-Clause

그러나, 법규나 계약서에는 Article과 Clause간에 종속개념이 없이 모두 개별조항을 나타내기도 한다.

Article, Clause : 조 / Subarticle, Subclause : 항

22. artifical obstruction

FIDIC이나 ICE 등에서의 공기연장사유중의 하나이며, 계약의 이행이 인위적인 방해로 인하여 그 계속이 불가한 경우가 이에 해당한다. 발주처에 의한 공사의 중지(Susension)는 대표적인 예이다.

23. assessment

[세액 또는 용역비의 사정 또는 부과]

cf) valuation, evaluation : 평가, 견적(또는 사정) 가격

24. asset

[자산] 이 경우는 항상 복수형을 취한다. (assets and liabilities 자산과 부채)

25. attorney in fact

위임장(Power of Attorney, POA)을 지참한 대리인을 뜻하며, 그의 권한의 범위와 내용은 위임장에 명시된다.

26. award

[낙찰]

일찰이 수락된(accepted, sussessful) 경우이며 낙찰자에게는 발주처로부터 Letter of Acceptance 또는 Letter of Intent가 발급된다.

27. base bid

기본입찰금액으로 이해되고 있으며, 대한입찰(Alternate Bid)에서 제시한 공종은 포함되지 않는다.

28. basic services of Architect

건축가(Architect)에 의하여 수행되는 주요 기본업무를 일컬으며, 이를 단계별로 분류하면 아래와 같다.

a. 기본설계 (Schematic Design)

b. 설계의 전개 (Design Development)

c. 건설서류 (Construction Documents)의 작성

d. 입찰 및 협상 (Bidding or Negotiation)에 관한 자문

e. 계약관리 (Contract Administration)

29 beneficial occupancy

초기 의도대로 공사의 일부 또는 전부를 사용하는 것.

30. bid bond

[입찰보증]

이를 정리하면 다음과 같다.

a. 입찰이란 표현에는 bid외에 tender도 있다.

b. security 또는 guarantee는 원래 보증행위를 뜻하며 현금, 수표, 은행보증서, 보험증권 등이 보증에 대한 담보로 제공될 수 있으나, 경우에 따라서는 현금과 수표는 deposit 기능보다는 discharge의 기능으로 인식되고 있는 점을 강조하여 보증의 수단이 아니라고 한다. 이 경우에는 bond만이 보증으로 인정되며, 결과적으로 security나 guarantee는 bond를 지칭하게 된다. 그러므로, bid bond는 아래와 같이 표현될 수 있다.

bid bond : bid security, bid guarantee

c. 또한, bid bond는 계약이 체결될 경우 이행보증(performance bond)에 희하여 대체된다는 점에서 아래와 같이 표현되기도 한다.

bid bond : temporary guarantee, initial guarantee, provisional guarantee

같은 사유에서 performance bond는 final guarantee라고 불리우기도 한다.

d. bid bond의 액면금액(Face Value)은 통상 입찰금액의 1～5%가 된다.

31. bidding requirements

입찰정보의 제공이나 입찰서류의 제출절차와 조건등을 명시한 서류를 뜻하며, 아래와 같은 종류로 이루어진다.

a. 입찰공고 : 입찰공고의 영문표현에는 아래와 같이 다양하게 사용한다.

Advertisement for Bids, Notice to Bidders, Advertisement to Bid, Notice to Bid

b. 입찰자 지시사항 (Instructions to Bidders)

c. 입찰초청장 (Invitation to Bid)

d. 기타 입찰관계서류 (Bidding Document)

참고로, 아래의 bid와 bidding의 표현에 유의하자.

bid bond 입찰보증

bid date (bid time) 입찰일

bid opening (bid letting) 개찰

bidding documents 입찰서류

bidding period 입찰기간

bidding requirements 입찰요구사항

bidding phase 입찰단계

32. bill of quantities (BOQ)

공사용 자재, 장비의 세부적인 분서과 목록으로 물량조사서 또는 물량명세서라고 불리운다. 이곳에 기재된 항목별 단가의 합의 공사금액이며, Schedule of Prices와 함께 발주처의 공사대금지불의 근거가 된다.

BOQ상 단가(Unit Price)와 총액이 상치할 때에는 단가가 우선한다.

BOQ는 Bill of Materials(BOM)이라고도 한다.

33. bona fide bidder

일반적으로 발주처가 요구하는 입찰은 아래와 같은 입찰이라 할 수 있다.

a. 입찰요건(Bidding Requirement)에 부합되고,

b. 권한있는 자에 의하여 적의 확인(서명)되고,

c. 성실하게 작성되어 제출된 입찰

이와 같은 입찰은 bona fide Bid라고 하며 그를 bona fide Bidder라고 한다.

bona fide 성실하게, 성실한 (sincerely, really, in good faith)

bona fides 성실, 선의 (sincerity, good faith)

34. bonding capacity

아래와 같은 두가지의 뜻이 있다.

a. 시공자의 신용도지수 (Contractor's credit index)

b. 보증회사가 시공자에게 부여할 수 있는 최대보증금액 (the maximum amount of money extended by a bonding company to a contractor in contract bonds)

35. bonus clause

시공자가 계약종료일 이전에 공사를 완공하였을 때 발주처에 의하여 지급되는 추가금전을 규정한 계약조항

36. builder's risk insurance

공사의 수행중 공사상의 재해를 보상받기 위하여 부보하는 일종의 재산보험.

37. care, custody, and control

책임보험약관상의 보상제외기준으로서 피보험자(the insured)의 보호나 관리하에 있는 자산이나 여하한 목적에서든 실제적으로 통제하고 있는 자산에 대한 손상은 보상에서 제외된다는 원칙.

38. cash allowance

어떤 불확정적인 공종의 수행비용을 충당하기 위하여 계약서상에서 책정된 금액으로서, 이 금액과 최종비용간의 차액은 뒤에 계약금액을 재조정하게 되는 계약사항의 변경으로 반영된다.

39. certificate for payment

시공자의 공사대금청구(application for payment)에 대하여 감독관이 발급하는 지불확인서. Certificate for Valuation이라고도 하며, 발주처는 이 확인서를 근거로 공사대금을 지급한다.

40. certificate of occupancy

관계관청이 건물의 사용을 허가하는 증명서

41. change order

건설계약에서 change라 함은 계약상의 설계나 공사범위을 변경하는 행위로서, 추가(Addition), 삭제(Deletion 또는 Omission, Cancellation), 기타의 모든 변경행위가 포함된다.

이는 그러나 계약의 기본범위(General Scope of the Contract) 내에서 이루어져야 하며 이를 일탈할 경우에는 계약사항의 변경이 아니라 새로운 계약(New Contract)이 된다.

“계약사항의 변경”을 Change order라고 하는 외에 Variation(또는 Variation Order)라고도 하며, 전자를 미국식, 후자를 영국식 표현이라고 한다. 이와같은 지역별 분류를 없애기 위하여 현재는 Modification이라는 표현으로 중용을 취하여 보편화되고 있다.

FIDIC  - 제51조 “Variations"

GCBCEW - 제11조 “Variation of Price" [영국관급공사 계약서]

RC - 제47조 “Changes and Extra Work" [사우디왕실위원회]

COE - 제48조 “Changes","Modification Proposals" [미공병단]

42. clarification drawing

추보(Addendum) 또는 변경지시서(Modification, Change Order, Variation Order, Field Order)의 일부이며, 건축가(Architect)가 발급하는 도면 또는 계약서의 도해(Graphic Interpretation)이다.

43. classification

우리나라의 도급순위에 해당한다.

발주국 또는 공사규모에 따라 이 확인서(Certificate of Classification)의 제출이 입찰시 강제되는 경우도 있다.

44. closed specifications

대체규정이 없이 특정제품이나 공법의 사용을 특별히 규정한 시방서

45. code of practice

자재와 업종별로 적정시공기준을 소개한 기술전문 서적의 이름

46. commencement date

이를 “착공일”로 이해하고 있으나, 이 개념을 분명히 해야한다.

첫째, 가장 보편적인 착공일은 계약후 발주처가 발급하는 착공지시서(Notice to Proceed, 또는 Notice to Commence, NTP)에서 정한 날짜이며,

둘째, 만약 착공지시서가 발급되지 않을 경우에는 계약일(Contract Date)을 착공일로 본다.

셋째, 그러나, 계약당사자간 착공일을 상호협의하여 정할 수도 있다.

넷째, 그러므로, 시공자가 현실적으로 착공하였느냐, 아니하였느나는 건설계약상의 착공일과 별개의 문제이다.

다섯째, 계약기간(Contract Period)이라 함은 착공일부터 완공일까지이며, 계약일부터 완공일까지가 아님을 주의해야 한다.

이를 Date of Commencement of the Work로 표기함이 정확하다. 물론 Commencement Date of the Work도 무방하다.

영국계에서는 Date of Enterprise라고 표현하기도 한다.

47. compensation

손실이나 손상에 대한 만족할 정도의 보상. 개념상 배상에 해당하며 indemnity와 같다.

참고로, make good은 보전하다의 뜻이며, reimburse는 상환하다의 뜻이다.

48. completion bond

시공자가 공사의 완공과 인도를 보장하는 보증으로서 construction bond 또는 contract bond라고도 한다.

49. completion date

이를 “완공일”로 이해하고 있으나, 정확한 개념은 공사의 실질적인 완공일(the date of substantial completion of the work)이다.

FIDIC에 의하면, 공사가 실질적으로 완공되어 준공검사(Test on Completion)를 통과한 경우, 감독관은 실질적인 완공일을 명시한 현장인수증명서(Taking-over Certificate : 종전의 완공증명서 Certificate of Completion)를 발급한다. 이날로부터 하자보수기간이 개시된다.

50. condemnation

a. 공용수용과 유사한 성격으로 사유재산을 소유주의 동의 없이 적정보상의 조건으로 공용에 임하는 것.

b. 자산의 사용이 부적격하다는 법적선언 또는 불량판정

51. consent of surety

a. 이행보증이나 임금,자재비지불보증에서, 변경지시서나 유보금의 감액과 같은 계약사항의 변경 또는 최종기성, 계약사함의 변경 포기통보등에 대한 보증인의 서면동의(written consent of the surety)

b. 입찰보증에서 보증기간의 연장에 대한 보증인의 서면동의

52. construction budget

Construction cost를 충당할 목적으로 발주처가 책정한 건설예산. 일발적인 경우 비용은 예산의 범위내에서 집행된다.

53. construction cost

공사의 모든 건설부문의 비용을 뜻하며, 일반적으로 계약금액과 기타 직접공사비를 기준으로 산정되나, (1)감독관비, (2)부지구입비, (3)통행료, (4)기타 계약서에 명시된 금액이라고 하더라도 발주처의 책임인 사항은 제외된다.

54. construction documents

계약서류(Contract Document) 중 기술관련 서류로서, 작업도면(Working Drawings)과 시방서(Specifications)를 일컫는다.

55. constructive change

계약규정에 부합되지는 않으나 공사상 계약사항의 변경과 같은 효력을 발생하는 공식적인 지시로서 Constructive Variation이라고도 불리운다.

유사한 개념으로, Contuctive Notice란 계약사항과 부합되지는 않으나, 실제적인 효력이 인정되는 의사전달을 뜻한다.

56. contingency allowance

향후 예측할 수 없었던 공종의 수행이나 발주처에 의한 계약사항의 변경에 대비키 위하여 책정된 비용으로 임시비 또는 예비비라고 한다.

이 비용은 1)향후 예측할 수 없었던 공종의 수행과, 2)계약사항의 변경에 대비한다는 점에서, 비록 불확정적인 공종이기는 하나 계약상에 명시된 공종에 대한 비용인 cash allowance와 구별된다.

또한, 이의 집행에는 반드시 감독관의 결정이 요구되며, 경우에 따라서는 전혀 집행되지 않을 수도 있다는 점에서 여타의 BOQ항목과 차이가 있다.

57. contract administration

발주처와 감독관의 계약관리상의 책임과 의무

58. contract date

“계약일”로 이해되고 있으나, 정확하게는 계약서중 Agreement에 계약당사자가 서명날인한 날을 말한다. 그러므로, Agreement Date 또는 Date of Agreement라고도 한다.

59. contract line

공사현장의 외곽경계선을 뜻하며, Perimeter line이라고도 한다.

60. contractor's affidavit

시공자의 부채나 클레임, 또는 기타 저당권으로부터 발주처를 보호하기 위하여 시공자가 제공하는 서약서.

이와 유사한 용어로 noncollusion affidavit는 입찰자의 부정입찰(예: 타인과의 담합)을 방지하기 위한 서약서이다.

61. contractor's estimate

이에는 아래와 같은 두가지의 개념이 있다.

a. 확정입찰에 대립되는 개념으로 건설비용(Construction Cost)에 대한 시공자의 예측

b. 시공자의 기성신청 : request for interim payment, application for interim payment 여기서 interim 대신에 progress를 쓰기도 한다.

62. contractor's option

계약금액의 변경을 초래하지 않고 시공자가 그의 재량으로 특정 자재나, 공법 또는 시스템을 선택할 수 있는 계약조항.

63. contract time

계약기간(착공일부터 완공일까지) : completion time

64. Contracting Officer (CO)

미국 표준계약서 Standard Form 23A상의 계약관으로서 우리나라의 계약상 “감독관+감리자”의 역할을 수행한다. 영국 관급공사 계약서에는 Super-intending Officer (SO)로 불리우고 있으나 역할은 CO와 동일하다.

65. cost-plus-fee agreement

건설계약의 한 형태이며, 총액계약(Lump Sum)에 대립하는 개념으로서, 계약시 계약액을 미리 확정하지 않고 실제 공사비(직접비와 간접비, 시공자의 보수)를 정산하는 방식이다.

실제 공사비중 시공자의 보수(Service Fee)가 어떻게 결정되는가에 따라 Cost-plus-fee Agreement는 아래와 같이 세분된다.

a. Cost-plus-percentage of Cost

시공자의 보수는 직접공사비의 일정 비율로 결정된다. 이 경우에는 공사규모가 크면 클수록 시공자의 보수도 증가한다.

b. Cost-plus-fixed Fee

시공자의 보수는 정액으로 책정되어 있다. 그러므로 이 경우에는 공사규모와 관계없이 시공자의 보수는 고정되어 있다.

c. Cost-plus-sliding Fee

공사규모를 정확히 예측할 수 없을 때, 이 유형은 실익이 있으며 공사비가 초기예상금액을 초과할 때 초과분에 비례하여 시공자의 보수가 비례적으로 증가된다. 즉, 기본보수+변동보수 체계이다.

66. custom-built : 현장 제작의

유사개념으로 in-situ와 in-place가 있다.

67. customs clearance

통관

세관을 나타낼 때는 반드시 customs(복수형)를 쓴다. (customs duties 관세)

68. cut

이 용어는 상용영어가 아니라고 하더라도 토목현장에서 접하게 되는 기회가 많으므로 설명코자 한다. 아래와 같은 뜻이 있다.

a. 굴삭된 자재 (excavated material)

b. 굴삭후 생긴 공간 (the void resulting from the excavation of material)

c. 표면을 소정의 구배까지 굴삭해야 하는 깊이(the depth)

69. dead parking

차량의 장기적인 방치

70. deductive alternate

기본입찰(Base Bid)의 감액(Deduction)을 초래하는 대체입찰(Alternate Bid).

제11항 Additive Alternate 참조.

71. de facto

라틴어이며 “사실상(의)”의 뜻.

cf) de jure : 권리에 의한, 법률상(의)

ipso facto : by the fact itself 사실 그 자체에 의하여, 사실상

ipso jure : by the law itself 법률 그 자체에 의하여, 법률상

72. defective work

계약조건에 배치되는 공사이며, 하자있는 공사로 해석된다.

73. Defects Liability Certificate

74. Defects Liability Period

공사가 실제적으로 완공(Substantial Completion)되어 준공검사(Test on Completion)를 통과한 경우, 시공자는 감독관에게 현장인수증명서(Taking-over Certification)의 발급을 요청한다. 감독관은 실제적인 완공일을 명시한 현장인수증명서를 발급하게 되는데, 이 실제적인 완공일로부터 입찰서 추보(Appendix to Tender)에서 설정된 기간동안 시공자는 공사상 하자에 대한 치유책임이 있으며, 이 하자책임기간을 Defect Liability Period(전통적인 표현은 Maintenance Period)라고 한다.

Defects Liability Certificate(DLC)는 하자책임완료증명서이며, 전통적인 표현으로 Maintenance Certificate(하자보수증명서) 또는 Final Acceptance Certificate(FAC, 최종수락증명서)이다. 이 DLC는 시공자가 하자책임을 완료하였다고 판단될 때 감독관이 발급하며, 공사를 최종승인하는 유일한 수단이 된다. 여기서 주의할 점은 첫째, DLC의 발급이 잔여유보금의 해제에 대한 전제조건일 수는 없으며, 둘째, 발주처나 시공자 모두 DLC 발급시점에 잔존 했던 미수행 계약의무사항은 DLC의 발급과 관계없이 그에 대한 수행책임이 있다는 점이다. 특히 둘째와 같은 책임을 잠재적 하자에 대한 책임(Potential Defects Liability)이라고 하며, 비록 계약기간 종료 이전에 잠재하고 있었다면 그 하자는 그 원인에 대하여 책임이 있는 자의 책임사항이라는 해석이다. FIDIC과 ICE등에서는 이를 Unfulfilled Obligation라고 규정하고 있다. 이행보증서는 DLC발급후 14일 이내에 시공자에 반환한다.(FIDIC)

75. development

부지정지 : site development work 부지정지작업

76. direct cost

직접비

이에는 다음과 같은 비용항목으로 이루어진다. a.인건비, b.자재 및 장비비, c.하도급비

77. dominant estate

어떤 토지의 일부에 대한 사용상의 제한이 다른 토지의 소유주에게 이익을 제공하게 될 때, 전자를 Servient Estate라 하며, 후자를 Dominant Estate라 한다.

78. duplex apartment

한 다세대주택(apartment building)에서 분리된 주거공간으로 복층아파트와 같다.

79. dwelling

한세대 또는 그 이상이 주거할 수 있는 건물. 상가나 업무용 빌딩이라기 보다 주거전용 건물을 dwelling이라고 한다.

cf) dwelling내의 1세대 또는 그이상의 세대를 위한 주거공간을 dwelling unit라 하며, 예를 들어 204동 305호라고 할때 204동은 dwelling, 305호는 dwelling unit를 나타낸다고 보면 된다. 또, 1세대 단위의 독립된 주거공간은 housing unit라 하며, dwelling unit가 1세대 이상의 주거공간을 나타낸다는 점에서 구별된다.

80. earliest event occurrence time

CPM용어로서 결과에 선행하는 모든 activities가 완료되는 가장 빠른 지점.

81. early start time

CPM용어로서 한 activity상의 공종이 모든 선행 activity가 가능한 조기에 완료될 경우에 시작될 수 있는 공사상의 첫째 일

82. easement

a. 통행권(right-of-way)이나 일조권(free access to light and air)과 같이 타인의 토지에서 취할수 있는 권리.

b. 두개의 부재에서 형성된 곡부

c. 수직면이 curve진 계단난간의 부분

83. elevation

[입면도]

84. eminent domain

[토지 수용권]

85. environmental impact statement

[환경영향평가]

이는 1969년 미국의 국가환경정책법(National Environmental Policy Act)에 의하여 요구되기 시작했다.

86. equity

자산소유자의 소유자산에 대한 권리의 가치로서 자산가치의 총액에서 선취득권이나 저당권이 설정된 경우 그 금액을 공제한 금액으로 나타낸다.

87. evaluation

[견적, 평가(estimation, valuation)]

88. ex gratia

법적책임이 없이 [호의로] 행하는 것을 의미하며 라틴어.

: from favour (without legal duty)

89. exposure hazard

어떤 건물이 주변 또는 인접자산의 화재에 노출될 개연성

90. extra work

계약서에서 포함되지 않는 공사. 그러나, 추가비용을 수반한다. 이에 반하여, 비록 추가공사로 이해되지만 additional work는 계약서상의 공사에 대한 추가공사를 뜻한다.

91. face value

[액면금액, 액면가]

92. feasibility study

[타당성 조사, 예비조사]

입찰시 입찰자가 입찰참여이익을 연구,조사하는 대표적인 feasibility study이다.

93. field order

계약금액이나 계약기간의 조정을 수반하지 안흔 사소한 계약변경지시.

94. field work

: site work 현장작업

95. final acceptance

계약공사에 대한 발주처의 최종 수락행위를 뜻하며, 이때 발급되는 확인서를 Certificate for Final Acceptance 또는 Maintenance Certificate, Defects Liability Certificate 등으로 불리운다.

완공이라 함은 Substantial Completion을 뜻하며, 현장이 발주처로 인도됨과 동시에 하자보수 (Maintenance)가 시작된다. 이 경우의 인도를 Provisional Hand-over 또는 Initial Hand-over라 하며, 하자보수가 종료된 후의 인도를 Final Hand-over라 한다.

시공자측에서의 최종인도(Final Hand-over)란 발주처측에서는 최종수락(Final Acceptance)이 된다. 이를 달리 표현하면 Final Completion이라 한다.

특별한 경우가 아닌 한 Final Acceptance는 발주처의 최종지불(Final Payment)과 이행보증의 해제(Release of Performance Bond)로서 확인되며, 이로써 계약쌍방간 모든 권리와 의무는 소멸한다.

그러므로, FIDIC의 종전규정에서는 계약과 관련된 시공자의 claim은 Maintenance Certificate의 발급이전에 제기되어야 하는 것으로서 규정하였다.

96. Final Statement

하자책임 완료증명서(Defects Liability Certificate) 또는 하자보수증명서(Maintenance Certificate)가 발급되고 난 뒤 일정기간(FIDIC에서는 56일)내에 시공자는 아래 사항이 기재된 최종명세서 초안(Draft Final Statement)을 감독관에게 제출하게 되는 바, 이 초안의 내용에 관하여 감독관이 동의할 때 그 초안을 Final Statement(최종명세서)라고 한다.

a. 수행공사금액, b. 계약상 시공자에게 지급되어져야 한다고 생각되는 기타 금액

통산 최종명세서의 제출 직후 시공자는 채무변제확인서(Final Settlement Certificate)로 불리우는 “Discharge"를 발주처에 제출한다.

97. a. firebreak 화재확산 방지용 공간 또는 지대

b. fire endurance 내화기간

c. fireproofing 내화자재

d. fire protection 화재예방 자재, 수단, 활동

e. fire resistance 내화력

98. fixed limit of construction cost

[건설공사의 최대허용비용]

통상 construction Budget로 불리운다.

99. floating coverage

공사보험상의 건설중장비가 부보현장에서 타현장 또는 현장외부로의 이동시 사고에 대한 부보조항.

100. force account

계약금액(총액 또는 단가)에 대한 사전합의없이 공사의 수행이 지시된 경우의 계약형태로서 공사대금의 지불은 Cost-plus-fee 방식을 취한다.

101. force majeure

불가항력으로 이해되며, Special Risks 또는 Excepted Risks로도 불리운다.

102. general conditions

계약당사자의 권리, 의무, 책임, 상호관계등을 규정한 계약서의 일부분으로서, 일반조항이라고 부른다.

103. general contractor

일반 건설이론에서는 종합건설업자를 뜻하나, 건설계약에서는 원청자를 뜻한다. 전자와 후자간의 차이는 비록 종합건설업자가 아닌 단종건설업자라고 하더라도 원청업자가 될 수 있다는 데에 있다.

원청자를 나타낼 때에는 General Contractor외에 Prime Contractor, 또는 Main Contractor라고도 한다.

한가지 주의할 점은, Design에 대한 일차적인 책임은 당연히 Architect(또는 Designer)에게 있지만, General Contractor일 경우 계약상 Drawing에 대한 사전검토의무가 있으므로 Design상의 하자로 인한 불이익에 대하여 보상청구권이 없다는 것이 일반적인 견해이다. 그러나, 그 하자를 발주처에게 통보하고 이의 시정을 사전에 요구하였다면 보상청구권이 있다.

104. generally recognized principles

권위나 신뢰성이 인정된 건설분야의 시방서, 법규, 규칙 또는 절차를 뜻하며, 일반적으로 인정된 원칙으로 해석된다. 이를 Generally Accepted Standards라고도 한다.

예를 들어, 시공자의 성실시공의무라든가 부정입찰금지, 발주처의 적기 공사 대금의 지불등은 세계 어느 건설계약에서도 일반적으로 인정되고 있는 원칙이라고 할 수 있다.

105. ground cover

작은 관목 또는 초훼류를 뜻하며, 건설계약에서는 식재후 하자보수가 요구되지 않음이 보통이다.

106. ground floor

영국식 지층을 일컬으며, 우리나라나 미국식으로는 1층이 된다. 영국식 1층(first floor)은 우리나라 미국식의 2층(second floor)이 된다.

107. guarantee

이에는 아래와 같은 두 개념이 있다.

a. 제품이나 건설공사의 공인된 품질보증 (A legally enforceable assurance of the quality or duration of a product or of construction work)

b. 건설계약에서의 보증 (A binding commitment by a person that another will perform his contractual obligations in accordance with a contract)

a의 경우 생산 또는 수행된 제품이나 건설공사의 품질 또는 내구성을 생산자나 시공자, 또는 제3자가 보증하는 것이며, b의 경우는 시공자의 계약의무수행에 대한 보증 즉, 완공공사에 대한 보증이 아니라 완공단계까지의 과정을 제3자가 보증한다는 점에서 양자간 차이를 둔다. a에서의 guarantee는 warranty라고도 한다.

108. guaranteed maximum cost

Cost-plus-fee 계약에서 발주처와 시공자간 설정한 최대공사비. 시공자는 이비용의 범위내에서 공사를 완공하여야 한다.

109. habitable room

침실, 거실, 식당, 주방등을 나타내며, 욕실이나 화장실, 창고, 기계실등은 포함되지 않는다.

110. hazard of contents

화재의 발생과 확산 또는 화재로 인한 연기나 개스에 대한 상대적 위험.

111. housing unit

1세대 단위의 독립된 주거공간

112. ichnography

[평면도법]

113. indemnification

[배상]

indemnity에도 배상의 뜻이 있기는 하나, indemnification이 배상행위를 나타낸다면, indemnity는 주로 배상금을 나타낸다. 양자 모두 idemnify의 명사형이다.

114. initial guarantee

[입찰보증]

통상 입찰금액의 1% 상당에 해당하는 은행보증을 제출한다. 이의 해제시기는 아래와 같다.

a. 입찰이 실패하였을 때, b. 입찰이 수락되었을 경우에는 이해보증(Performance Bond)를 제추하였을 때. (: Bid Bond, Tender Bond, Provisional Guarantee[Security], Temporary Guarantee)

115. initial Hand-over [IHO]

공사의 완공(Substantial Completion) 후 발주처에게 현장을 인도하는 해위이며, 이에 반하여 하자보수(Maintenance)의 완료후에 인도하는 행위는 Final Hand-over가 된다. 이에 따라 IHO는 아래와 같은 다양한 표현잉 있다.

: Provisional Hand-over [PHO], Temporary Hand-over [THO], Preliminary Hand-over, Preparatory Hand-over

IHO의 시점은 하자보수의 개시시점과 일치한다. IHO와 FHO를 부별하는 실익은 IHO가 이루어지므로써 1)공사보험의 부보의무가 소멸하며, 2)완공증명서(Certificate for Completion)가 발급되므로 시공자에게는 피상적이기는 하지만 완공으로 기록될수 있으며 3)FIDIC과 ICE등에서는 이 시기에 유보금의 50%가 해제 된다.

116. in situ

라틴어이며 “원위치에, 현장에서”의 뜻. : in place, custom-built

cf) in situ concrete : cast-in-situ concrete, precast concrete와 대칭되는 개념이다.

117. inter alia

라틴어이며 “특별히”의 뜻. : in particular, particularly, specially

118. invitation to bid

[입찰초청장]

민간공사(Private Construction Project)에서 일반적으로 사용되는 입찰초청의 방식이며, 정부공사에서도 지명경재입찰에서는 이 방식의 초청이 채택된다. 공개 또는 제한경재입찰에서는 입찰공고 (Advertisement for Bids, Announcement for Bids)의 형식을 취한다.

Invitation to Bid로 초청된 입찰자를 Invited Bidders라고 한다.

119. ipso facto

: by the fact itself "사실상“ 또는 ”사실 그 자체에 의하여“

120. job

일반적으로 직업을 나타내지만, 건설계약에서는 “공사”를 나타낸다. Project 또는 Work라고도 한다. 그러므로 Job Site는 Work Site이며 “현장”으로 해석된다. 또한, Job Captain은 Architect의 일원으로 도면의 준비와 기타서류와 도면관의 조정업무를 책임진다.

121. joint venture [JV]

2이상의 개인 또는 조직이 하나의 시공자로 활동하는 시공형태이며, Consortium이 각기 독립된 개체로서 시공에 참여한다는 점에서 개념상 차이가 난다. 그러므로, JV는 합작시공의 형태이며, Consortium은 연합 또는 공동시공의 형태이다. 즉, JV는 합작단계에서 참여자간 구분이 없으나, Consortium은 연합단계에서 참여자간 시공부문이 분할되며, 각기 소기의 공사를 기본계획에 따라 독립적으로 수행한다. 그러나 사우디에서는 형태나 내용상의 구분없이 현지인과의 합작은 모두 상법상의 JV로 정의 하고 있다.

122. Key plan

공사계획의 기본구조에 대한 배치를 나타내는 축도면

123. lastest start date

CPM용어로서, 만약 공사가 지체되지 않았다며, 하나의 활동이 시작되어야 하는 최종가능시점.

cf) lastest finish date

124. lavatory

[화장실, 세면실]

lav으로 줄여서 사용되기도 하며, toliet 또는 water closet(W.C)와 같다.

cf) laboratory [시험실].

125. letter of acceptance

낙찰자(Accepted Bidder 또는 Successful Bidder)에게 발주처가 계약체결의사를 통보하는 서한이며, Notice to Award라고도 한다.

126. letter of intent (L/I)

"의향서“로 이해되고 있으며, 구체적으로는 발주처가 Lowest Qualified Bidder에게 계약체결 의사를 통보하는 서한이다. 통상 L/I는 낙찰통지서(Notice of Award)와 착공일(Date of Commencement of the Work), 그리고 계약서의 개괄적인 내용을 포함한다. 그러므로 L/I가 발급되는 경우에는 착공지시서(Notice to Proceed, NTP)가 생략됨이 보통이다.

L/I의 발급은 가계약을 의미하지만, L/I의 접수후 또는 L/I상에 명시된 착공일에 공사를 착수할 수 있으며, 정식계약은 결국 착공후 체결하게 되는 경우도 있다.

127. letting of bid

: Opening of bid [입찰의 개봉(개찰)]

128. LIBOR

London Inter-Bank Offered Rate (런던 은행간 거래금리)의 약자이며, 국제 금융거래의 기준이 된다.

129. lift

elevator(승강기)의 영국식 표현

cf) escalator 미국식, lift stairs 영국식

130. liquidated damages

원래의 뜻은 시공자의 계약위반(Breach of the Contract)시 부과되는 배상금이나, 건설계약에서는 시공자가 완공을 지체하였을 때, 지체기간 만큼 발주처가 현장을 사용하지 못한 데에 대한 손실(Loss of Use)을 배상하는 형식으로 나타난다. 그러므로, 이는 Liquidated Damages for Delay가 되며, FIDIC에서는 이것을 벌과금(Penalty)이 아니라고 규정하고 있지만, 현실적으로 Delay Fine 또는 Delay Penalty 등으로 나타나고 있다.

부과의 범위와 방법은 계약서에 명시되며 그 규정이 부당하다고 판단될 때에는 법원의 판결로 시정될 수 있다고 보는 것이 일반적이다. 또는 전체공정이 완공되지 않았다고 하더라도 일부의 완공이 감독관에 의하여 확인되었을 경우에는 벌과금 총액에서 그에 상당하는 부분은 공제되어야 한다는 것이 FIDIC과 ICE(Institution of Civil Engineers,영국)의 규정이다.

131. loft building

바닥에 칸막이를 하지 않고 개방되어 있는 상업 또는 공업용 빌딩.

132. loss of use insurance

피보험자의 위험(perils)에 의하여 손상된 자산의 수리 또는 교체기간중의 금전적손실을 보상하기 위한 보험.

133. lowest qualified bidder

: lowest responsible bidder

입찰사정(Examination of Bids) 결과 계약수행에 적격자로 판단되는 최저 입찰자. 그러므로 최저입찰자(Lowest Bidder)라고 하여 반드시 Lowest Qualified Bidder인 것은 아니다.

134. main contractor

: prime contractor, principal contractor, general contractor

"원청자“를 뜻하며 통상 대문자로 표시하여 Contractor로 하며, 이에 대하여 하청자는 Subcontractor라고 한다.

135. maintenance certificate

"하자보수확인서“로 이해되고 있으며, ”최종완공확인서“(Final Completion Certificate) 또는 ”최종수락확인서“(Final Acceptance Certificate) 등으로 표현된다. FIDIC에서는 Defects Liability Certificate라고 표현하고 있다. FIDIC 규정에 근거하여 이를 분석하면 아래와 같다.

a. Maintenance Certificate만이 공사의 완공확인의 근거가 된다(Approval of the Works). 즉, Maintenance Certificate의 발급이전까지는 계약이 종료되었다고 볼 수 없다.

b. 하자보수기간(Maintenance Period) 종료후 28일 이내에 감독관(Engineer)에 의하여 발급된다.

c. 본 Certificate의 발급후라고 하더라도 계약당사자의 미수행 의무(Unfulfilled Obligations)가 소멸되는 것이 아니다.

136. maintenance period

하자보수기간은 공사의 완공일로부터 계약상 특정기간을 뜻한다. FIDIC에서는 Defects Liability Period라고 표현한다.

137. man-month

이의 개념에는 약간의 혼선이 있기에 아래에 비교하여 본다.

첫째, 인력을 중심으로 하여 1개월간의 연인원을 뜻한다는 개념(the person of input to a work for one month) 이 경우 60man-months라 함은 한달간 연투입 인력이 60명이라는 뜻이다.

둘째, 시간을 중심으로 하며 한 사람의 작업월을 뜻한다는 개념(the month of work done by one person) 이 경우 60man-months라 함은 한 사람이 60개월간 작업하였다는 뜻이다. 즉, 1인을 기준으로 할 때, 60개월의 작업시간을 나타낸다.

셋째, 작업을 중심으로하여 한 사람이 1개월간 수행한 작업의 양을 뜻한다는 개념 (the amount of work equal to the output of one person for one month) 이 경우 60man-months라 함은 한 사람의 60개월간의 작업의 양을 나타낸다. 이개념은 한국내 대부분의 건설용어사전에서의 정의와 같다.

이중 첫째의 개념은 적용에 무리가 있고, 둘째와 셋째의 개념이 통용되고 있으나 상황에 따라 적용에 주의를 요한다. 즉, 시간의 단위와 작업량의 단위간의 구분은 쉽지 않다는 뜻이다.

138. measurement

이는 원래 “측정, 크기, 넓이, 길이”등의 뜻이나 건설계약에서는 1)필요공사비를 도면으로부터 산출하는 것, 2) 기 수행공사량을 실측으로 산출하는 것의 두가지 개념으로 사용된다. 그러나 일반적인 measurement는 2)의 개념, 즉 현장에서 이미 수행한 공사에 대한 실제물량을 산출하는 것을 일컫는다.

그러므로 BOQ상의 물량은 추정치이며, measurement에 의한 물량이 실제물량(the actual and correct quantities of the works)이 된다.

139. memorandum

a. 메모, 비망록 : 이 경우 통상 memo로 줄여서 쓴다. (site memo : 건설현장에서 시공자와 감독관, 또는 발주처간 간단한 업무내용이나 기술관련 설명을 위한 서신의 일종)

b. 각서 : 이 경우는 Agreement의 성격이 있으나 법적효력이 약하다는 데에 차이가 있다. 그러므로, Agreement의 체결전 또는 후 일정내용에 합의하거나 변경할 경우에 Memorandum의 형식을 취하는 경우가 있다. Memorandum in Understanding : 양해각서

복수형은 Memoranda 또는 Memorandums를 쓴다.

140. merchantile occupancy

상품의 진열이나 판매를 위하여 건물이나 상점, 시장 등을 사용하는 것.

141. metes and bounds

: boundaries [경계, 구획]

142. minutes

회의록을 뜻하며 Minutes of Meeting으로 표현됨이 일반적이다.

143. mock-up

건설세부사항의 연구나 외양의 결정 또는 작업수행을 검토하기 위하여 설계과정에서 실물크리로 제작하는 견양.

144. modification

[계약 사항의 변경]

계약사항은 계약의 수행중 상황에 따라 변경의 가능성이 있으며, 특히 Site Work의 경우 그 예는 빈번하다. 계약사항의 변경 즉, Modification은 Cyril M. Harris의 “Dictionary of Architecture and Construction"에 의하면 아래와 같이 정의된다.

a. 쌍방간 체결된 계약서류의 문서상의 수정(A written amendment to the contract documents signed by both parties)

b. 변경지시 (A change order)

c. Engineer에 의하여 작성된 문서 또는 도면상의 해설(A written or graphic interpretation issued by the Engineer)

d. 상기 a항의 공사에서 Engineer에 의하여 발급된 경미한 공사 변경명령 (A written order for a minor change in the work (a) issued by the Engineer)

한편, 공사의 변경을 뜻하는 영문 표기는 (1) Modification, (2) Variation, (3) Change, (4) Alteration, 또 협의로는 (5) Addition, (6) Cancellation, (7) Omission, (8) Deletion 등 사용자에 따라 또는 상황에 따라 다양하게 표현되고 있다. 협의의 변경인 추가(Addition)나 삭제(Cancellation, Omission 또는 Deletion)는 상반되는 개념이라고 할 수 있으나, 광의의 변경인 상기 (1)(2)(3)(4)항은 상호간 구별이 쉽지도 않을 뿐만 아니라, 그만큼 개념의 대표성에 관한 논란도 많았다.

역시 Cyril M. Harris의 상동서에서는 Modification의 미국식 표현이 Change라고 하고 있으며, 미국의 영향을 많이 받은 한국 건설업체에서는 공사의 변경은 일반적으로 Change Order(C/O)를 뜻하였다. 그러면, 영국식 표현이 Variation이라고 할 때(FIDIC 제51조 참조), 그간 공사의 변경에 대한 용어의 선택과 관련한 논란이 영국계와 미국계간 심심찮게 대두되었다.

양국간 공식적인 합의는 없었지만, 건설 실무진사이에는 중립적인 개념의 선택이 이루어졌고, 그것이 Modification이다.

FIDIC 제51조는 아래와 같이 표기하고 있다.

- Alterations, Additions and Omissions

한가지 주의할 점은, 본서에서 대표성을 Modification에 부여하고 있다는 전술 내용에 대하여, 그렇다면, FIDIC의 상기 Alteration은 어떤 의미를 갖는가. 본 Alteration은 Cyril M. Harris의 개념중 a항이며, 본서의 Modification에 내포되는 개별 사항이다. 다시 말하면, FIDIC의 “Alterations, Additions and Omissions"는 ”Modifications"로 대체될 수 있다는 뜻이다. 그러나, FIDIC 상기조항 해설서에는 Modifications가 아닌 "Variations"로 표기되고 있는 것도 유의해야 한다.

FIDIC상 Modification의 종류를 아래에 소개한다.

a. 계약상의 공사물량에 대한 증감(to increase or decrease the quantity of any work included in the Contract)

b. 계약상의 특정 공종의 삭제(이 경우 삭제된 공종은 발주처 또는 타 시공자에 의하여 시공될 수 없음) (to omit any such work, but not if the omitted work is to be carried out by the Employer or by another contractor)

c. 계약상의 특정 공종에 대한 질이나 성격의 변경 (to change the character or quality or kind of any such work)

d. 어떤 공종에 대한 level, line, position, dimension등의 변경 (to change the levels, lines, position and dimensions of any part of the Works)

e. 추가공사 (to execute additional work of any kind necessary for the completion of the Works)

f. 공정의 변경 (to change any specified sequence of timing of construction of any part of the Works)

145. module

[기준치수, 기본단위]

146. monthly statement

"월별현황“으로 이해되고 있으며, 시공자의 계약이행상황을 발주처와 감독관에게 월별로 제출하는 문건이다. 본 Statement에는 계약사항과 함께 공정현황, 인력, 자재 및 장비 뿐만 아니라 기성수령현황, 발주처나 감독관의 대시공자 미결사항까지도 명시된다. 그러므로, 이는 발주처에게 계약의 현재위치를 알려주는 역할 (시공자의 의무)과 시공자의 향후 claim에 대한 근거로서의 역할(시공자의 권리), 즉 양면성을 띄고 있는 문건이다.

147. mortgage

[저당, 담보 저당권]

148. multiple of direct personnel expense

전문적인 서비스에 대한 보수지급방법이며, 급여와 관례적인 지급등을 포함한 전문기술인력의 직접비에 합의된 요율을 곱하여 계산한다.

149. nominated sub-contractor

어떤 작업의 수행이나 설비, 자재 또는 용역의 제공에 있어서, 발주처나 감독관이 선정 또는 승인한 하도급자로서 그 비용이 임시비(Provisional Sum)로 충당되며, 시공자가 계약조건에 따라 상기 항목을 그들에게 하도급토록 강제된 하도급자를 뜻한다.

이들은 통상 계약체결이전에 지명되지만, 시공자가 그들과의 하도급에 대하여 합리적인 반대사유를 제시할 때나, 하도급자 자신이 하도급을 포기할 때는 본 의무에서 벗어날 수 있다. 후자의 경우 지정된 하도급(Nominated Sub-Contracf)과 관련하여 발주처에 대한 시공자의 계약상 책임과 의무를 Declined Sub-Contractor(포기한 하도급자)가 부담해야 한다.

그러므로, Nominated Sub-contractor는 설령 시공자와의 하도급계약을 포기한다고 하더라도 Nominated Sub-contract Work에 대한 책임에서 벗어날 수 없다.

이 하도급과 관련된 비용(하도급비와 하도급공사에 투입된 시공자의 인력에 대한 비용)은 계약사항의 변경(Modification) 관련규정이 적용되어 계약금액이 조정된다.

150. non-collusion affidavit

타인과의 공모가 없이 입찰서를 준비하였음을 나타내는 입찰자의 공증각서.

151. notice to proceed (NTP)

착공지시서라고 불리우며, Notice to Commence라고도 한다. 이 지시서에 의하여 통상 착공일(Date of Commencement of the Works)이 통보되며, 그때부터 실제적인 계약기간이 개시된다.

미국식 계약관례에서는 NTP대신 Letter of Intent(L/I)로 대신하는 경우도 있다.

152. notice to tenderers

[입찰안내서]

입찰서의 작성 및 제출방법이 기술되어 있다.

: Instructions to Tenderers, Information for Tenderers

153. observation

공사현장을 점검하는 일로서 작업의 질이나 공정관리등을 주기적인 현장방문으로 계획 대비 실제작업에 맞도록 관리하는 업무를 일컫는다.

154. occupant load

건물이나 엘리베이터등을 일시에 점유할 수 있는 사람의 수를 occupant load라 한다.

155. occupiable room

거주공간과는 달리 단기적인 점유공간을 뜻한다.

156. open bidding

[공개경쟁입찰]. Open Tendering이라고도 한다.

157. open-end mortgage

개방담보라고 하며, 대부금액을 정하지 않는 것이 보통이다.

158. open question

[미결문제(또는 안건)]

이론이 분분하여 결론을 내릴 수 없는 안건을 뜻한다.

159. outbuilding

[본건물과 분리된 부속건물]

160. out-of-sequence service

정상적인 절차에 의하지 않은 업무

161. overhead expense

간접비(Indirect Expense)를 뜻하며, 통사 아래와 같이 분류된다.

a. Home Office Overhead : 본사관리비, b. Local Office Overhead : 지사관리비

c. Jobsite Overhead :현장관리비

162. parking lot

[주차장] : parking area, car park(영국식)

163. partial hand-over

전체공종의 완공(Completion of the whole of the works) 이전에 일부 완공된 부분을 발주처에게 인도하여 사용토록 하는 것으로소, 이 때의 발주처의 점유 또는 사용을 Partial Occupancy라고 한다.

이렇게 Partial Hand-over된 부분은 잔여 부분에 관계없이 그 자체로 하자보수(Maintenance 또는 Defects Liability Period)가 개시되며 그에 상응하는 유보금이나 이행보증이 해제됨이 일반적이다.

164. pantent defects

[현시적 하자(顯示的瑕疵)]

잠재적 하자(Potential Defects)에 대칭되는 개념이며, 일반적으로 하자 또는 결함이라 함은 현시적 하자만을 뜻하고 있으나, 잠재적 하자도 포함되어야 한다는 하자책임 확대론이 강력하게 제기되고 있다.

165. penal sum

계약서상에 명시된 지체벌과금으로서, Delay Fine 또는 Delay Penalty라고도 한다. 이를 규정한 계약조항을 Penalty Clause라고 한다.

그러나, 설령 공기가 지체되었다고 하더라도 아래의 경우는 시공자의 면책이 인정된다.

a.불가항력(Force Majeure, Special Risks)

b.비상시(Emergency)

c.시공자의 통제범위를 벗어난 사유(Beyond the Contractor's Control)

d.시공자가 계약공기내에 완공할 수 없을 정도의 새로운 작업을 지시하였을 때(Addition Work)

e.시공자와 관계되지 않은 사유로 작업을 중단하였을 때(Suspension of Works)

또한 지체벌과금은 통상 그 상한이 계약금액의 10%이지만, 아래의 경우에는 계약금액의 10%가 아니라 “지체된 공사금액의 10%”를 상한으로 한다.

첫째, 계약공기내 비록 완공은 되지 않았더라도 발주처의 현장 사용에 지장이 없고, 둘째, 타시설물의 사용에 장애를 초래하지 않으며, 셋째, 완공된 부분에 하자가 없을 경우.

166. percentage agreement

보수를 건설비(Construction Cost)에 비례하여 지불하는 전문용역의 계약방식으로서, 이 때의 보수를 Percentage Fee라고 한다. 감독관계약(Owner-Architect Agreement, 또는 Architect-Engineer Agreement) 에서 주로 이 계약방식을 채택한다.

167. performance bond

이행보증이라고 하며, 시공자의 계약이행을 제3자가 보증하는 것으로서, Performance Guarantee [Security] 또는 Final Security [Deposit]라고도 한다. 이행보증의 금액은 통상 계약금액의 5%로 하며, 발주처로부터 입찰이 수락된 사실을 통보(Notice of Award, 또는 Letter of Acceptance of Tender) 받은 후 일정기간내에 제출토록 되어 있다. 이행보증은 시공자의 계약이행을 담보하는 것이므로 발주처에서 볼 때, 이는 매우 중요한 시공자의 통제수단이 된다. 그러므로 이행보증은 “irrevocable and unconditional (취소불능,무조건적인)” 담보임이 일반적이다. 그러나 아래의 경우에는 이행보증을 몰수할 수 없다는 것이 일반적인 견해이다.

첫째, 시공자의 이행보증기간내에 그의 의무사항을 완수하였을 때, 둘째, 시공부분이 이행보증금액보다 많을 때, 셋째, 시공자의 당해계약이외의 다른 계약상의 하자를 빌미로 할 때,

이행보증의 유효기간은 시공자의 계약상 제의무를 완료할 때까지, 즉, Final Acceptance시까지이다.

168. permanent work

계약사의 작업을 뜻하며, Temporary Work와 구별된다. 후자의 경우는 현장요원의 현장내의 사무실, 숙소, 기타의 임시시설을 말한다. 계약서에서 the Works라 함은 Permanent Work와 Temporary Work 양자를 모두 포함하는 개념이다.

169. per se

라틴어로서 [본래, 그것 자체로]의 뜻. : in itself

170. permit

[허가서]

171. PERT schedule

공정상 예상되는 활동과 작업을 나타내는 PERT 도표.

cf) PERT : Project Evaluation and Review Technique (계왹의 평가 및 분석기법)

172. Potential Defects Liability

잠재적 하자(Potential Defects)란 현시적 하자(Patent Defects)에 대칭되는 개념으로서, 비록 하자보수기간(Defects Liability Period, Maintenance Period)이 종료한 후에 발생한 하자라고 하더라도, 하자의 원인이 하자보수기간 종료 이전에 존재하고 있었으며, 그 하자는 그 원인에 대하여 책임이 있는 자의 책임사항이라는 개념이다. 본서에서는 이와 같은 책임을 Potential Defects Liability(잠재적 하자에 대한 책임)이라 명명키로 한다. 이는 결국 “하자에 대한 무한책임”(Unlimited Liability on Defects)의 개념이며, 건설종사자의 윤리관과 프로정신(Ethics and Professionalism)에 직결된다고 할 수 있다.

FIDIC에서는 제62.2조에서 Unfulfilled Obligations라 하여 유사규정을 두고 있다.

173. Power of Attorney (POA)

[위임장]

이를 지참한 대리인을 Attorney-in-Fact라고 한다.

174. preamble

계약서의 전문(도입부) 또는 설명조항.

Recitals라고도 하며, Whereas로 시작되는 문장이 많음을 강조하여 Whereas Clause라고도 한다.

175. prequalification (PQ)

입찰자의 사전자격심사제도.

PQ로 잘 알려져 있으며, 정확하게는 Prequalification of Prospective Bidders이다. 일반적으로 국제건설계약에서는 PQ의 통과가 필수적이다.

176. price fluctuation

"물가의 변동“은 공사비에 직접적으로 영향을 미칠 뿐만 아니라 시공자의 안정적인 자금운용을 저해한다. 일반적으로 건설공사의 계약기간은 장기에 걸치게 되는 바, 입찰서를 제출하고 난 후의 물가의 변동은 어떻게 처리되어야 할 것인가. 이를 해명하기 전에 먼저 공사비에 영향을 미치는 제요인(광의의 물가)을 살펴보자. 첫째, 자재․장비비, 둘째, 인건비, 셋째, 세율, 넷째, 환율.

a. 자재비, 장비비, 인건비

본건 비용은 그 변동에도 불구하고 시공자의 부담인 것으로 인식되고 있으나, FIDIC과 ICE 등에서는 이들 비용의 변동은 계약금액의 조정으로 이어진다고 규정하고 있다.

b. 법규의 개정으로 인한 영향

입찰서의 제출후 현지 법규의 개정으로 공사비에 영향을 미치는 결과를 초래 하였다며, 당연히 그에 따른 계약금액의 조정이 이루어져야 한다. FIDIC 조항에서는 입찰서의 제출 개념보다 더 강한 개념으로 “입찰서 마감일 28일전부터의 개정”으로 인한 영향까지 계약금액의 조정대상으로 하고 있다. 이와 관련된 비용은 세금, 공공요금 등이 대표적이다.

177. prime contractor

: main contractor, general contractor, principal contractor [원청자]

178. probable construction cost

기본설계(Schematic Design)와 설계전개(Design Development) 및 건설서류(Construction Documents)의 준비단계에서 건축가(Architect)가 발주처의 검토를 위하여 작성한 예상비용을 말한다. 그 보고서류를 Statement of Probable Construction Cost라고 한다.

179. progress chart

[공정표]

주요공종은 세로로 표기되고, 계획공기는 가로로 표기된다.

각 공종별로 매월 주기적으로 update되므로, 계획 대비 실제공정 현황을 일목요연하게 알수 있다.

180. progress payment

건설계약의 이행과정에서 수행된 공사나 반입된 자재에 대하여 발주처에 의하여 지불되는 금전이며, “공사진척기성” 또는 “기성”이라고 불리운다. 공사대금의 지불유형을 아래에서 분석키로 한다.

a. 선수금(Advance Payment)

계약착수금으로서 계약금액의 일정액(예:10%)을 상환을 전제로 계약시에 지불한다.

b. 중간기성(Interim Payment)

가장 대표적인 공사대금이며, 시공중 일정 방식에 의하여 지급된다. 중간기성은 그 지급방식에 따라 다시 아래와 같이 분류된다.

(1) 공사진척기성(Progress Payment) : 이는 공정율에 따라 지급하는 방식으로서, 예를 들어, 매 공정율 10%마다 지급한다면, 완공시까지 10회를 지급하게 된다.

(2) 월별기성(Monthly Payment) : 이는 매월별 공정율에 따라 지급하는 방식으로서, 예를 들어, 계약공기가 2년이라면, 24회를 지급하게 된다. 이 경우 월별 기성액은 다를 수도 있다.

(3) 정액기성(Payments in Installments) : 이는 일정기간마다 정액을 지불하는 방식으로서, 예를 들어, 2개월마다 계약금액의 10%를 정액으로 지급하는 방식이 그것이다. 또한, 매월별 일정액을 지급한다면 Monthly Installments가 될것이다.

c. 최종기성(Final Payment) : 최종정산(Final Accounting) 후 지급되는 기성으로서 통상 하자보수기간의 종료후 지급된다. 그러므로, Final Payment는 Interim Payment의 한 종류이라고 할 수 있다.

181. project budget

어떤 공사(Project)를 수행하는데 소요될 것으로 예상하여 발주처가 확보한 금액으로서 다음과 같은 항목으로 구성된다.

a. 건설예산(Construction Budget), b. 부지비(Land Costs), c. 장비비(Equipment Costs), d. 금융비(Finacing Costs), e. 전문용역비(Compensation for Professional Services), f. 임시비(Contingency Allowance), g. 기타

참고로, Project Budget는 공사예산을 뜻하며, Project Cost는 공사원가, 즉 공사수행비를 뜻한다는 점에서 구별에 주의를 요한다. 통상 후자는 전자의 테두리안에서 집행된다.

182. promissory note

[약속어음]

cf) bill of exchange 환어음

183. property insurance

공사보험의 일종으로서 화재, 낙뢰, 기타 제위험에 의한 손실과 손상에 대한 보상을 목적으로 하는 보험. 특수재해보험(Special Hazards Insurance)의 부보위험인 누수,붕괴,제물질적 손실이나 시공자의 운송중인 자재까지도 이 보험으로 부보될 수 있다.

cf) property damage insurance : 이는 책임보험의 일종이며, 유형자산의 손상과 그로 인한 사용기회의 상실에 대한 손해까지도 부보되지만, 피보험자의 보호, 관리, 통제하에 있는 자산(property in the care, custody, and control of the insured)은 제외된다.

184. proposal

일반적으로 “제의,제안”을 뜻하지만, 입찰에서는 입찰 그 자체를 나타내기도 한다.

Proposal Form : Bid Form, Tender Form, Form of Tender

185. pro rata

라틴어로서, “비례하여”의 뜻 : in proportion

186. provisional sum

임시비 또는 예비비로 이해되고 있으며, 이의 개념을 정리하면 아래와 같다.

첫째, 공사의 수행(execution of work)이나, 둘째, 자재 또는 용역의 제공(supply of goods, materials, or services)이나, 셋째, 예비비로(for contingencies) 사용되며, 넷째, 본 금액의 집행은 전액이나 일부일 수도 있으며, 전혀 집행되지 않을 수도 있다. 다섯째, 집행에 대한 결정은 감독관의 자유재량이다. 여섯째, 집행된 금액은 계약금액의 변경(예:증액)으로 이행된다.

예비비에 대한 감독관의 권한은 아래와 같다.

a. 시공자에 의한 공사의 수행이나 자재, 용역의 공급 지시, 이 경우에는 계약사항의 변경(Modification) 관련규정이 적용된다.

b. 지명하도급자(Nominated Sub-contractor)에 의한 공사의 수행이나 자재, 용역의 공급 지시

c. 시공자에 의한 자재의 구매 지시 , 이 경우에는 상기 b항과 함께 Nominated Sub-contractor 관련규정이 적용된다.

187. public liability insurance

피보험자의 인력이나 재산이 아닌 제3자의 인력이나 재산상의 손실과 상해에 대한 피보험자의 책임을 cover하는 보험. 예를 들면, 시공자의 현장에서 발생한 방문객의 인명피해에 대한 보상을 부보하는 보험이 대표적인 경우이다.

188. punch list

[시공자가 완성 또는 보수해야할 작업항목](list of items of work to be completed or repaired by the contractor)

시공자가 완공통보(Notification of Substantial Completion)를 하면, 감독관이 현장을 점검(Inspection)하게 되는 바, 이 과정에서 노출된 하자있는 공종은 시공자와 발주처에 각기 통보한다. 이 공종의 목록을 Punch List라 한다. Inspection List 또는 Snagging List라고도 한다.

189. purchase order (PO)

[구매지시서, 구입주문서]

190. quantity survey (QS)

공사용 자재․장비의 분석, 즉 적산을 뜻하나, 영국식 QS는 적산은 물론 계약, 공사관리, 기타 건설업무 전반에 걸친 Engineering을 의미한다. QS업무를 수행하는 사람을 Quantity Surveyor라고 한다.

191. quantum libet

라틴어로서 “원하는 만큼” (as much as you please)의 뜻

quantum은 영어화하여 양(quantity, amount), 몫(share), 또는 형용사로 “획기적인, 비약적인”의 뜻으로 쓰인다. 후자의 뜻에서 quantum leap 또는 quantum jump는 “약진, 도약”의 뜻이 된다.

192. real estate

[부동산]

이에 대하여 동산은 Movable Property, Personal Property, 또는 Movables라고 한다.

cf) real property : Real Estate와 같은 뜻이라고 할 수 있으나, 단지 Real Property는 법률상의 용어인 것으로 이해된다.

193. reference line

[기준서]

194. reimbursable expenses

관련계약조항에 따라 발주처에 의하여 지불될 공사용 지출금액.

이는 주로 Cost-plus-fixed-fee 계약체계에서 언급되며, 임금과 급여, 하도급비, 자재비, 장비비, 여행비, 현장시설비, 보증 및 보험료, 통신비등이 대표적인 예이다.

195. residence permit (R/P)

[거주허가서]

참고로, Residence Permission은 거주허가(행위)를 의미하므로 Residence Permit와 구별에 주의를 요한다. 그러므로, R/P Card라고 할 때는 Residence Permit Card가 아니라 Residence Permission Card임을 주의해야 한다.

196. resident engineer

주로 관급공사에서 시공단계(Construction Phase)중 발주처의 이해를 대행하는 현장주재기사이며, Owner's inspector라고도 불리운다. “영국관급공사 계약서”에서는 Resident Engineer나 Clerk of Works를 임명하여 Superintending Officer(SO)의 업무를 대행할 수 있도록 규정하고 있다. “미국 Standard Form 23A"에서는 SO를 Contracting Officer (CO)라고 표현하고 있다.

197. retainage

기성에서 시공자에게 지불을 유보한 금액

이는 Retention 뿐만 아니라 여하한 명목으로도 지불이 유보된 금액을 모두 지칭하게 된다. 그러므로 시공자에게 지불해야 할 금액(Due Payment)이라고 하더라도 시공자의 의무 불이행 등을 이유로 지불을 보류할 수도 있으며, 이 경우에도 retainage가 된다.

198. retention

상기 retainage와 같이 “유보금”으로 번역되지만, retention은 계약조건에 따라 시공자가 수행한 공사에 대한 하자보증의 형식으로 기성금액중에서 일정액(예 : 10%)을 유보하는 금전을 일컫는다.

이를 Retention Money라고도 하며, 통상 완공(Substantial Completion)시 50%, 하자보수완료시 잔여 50%의 방식으로 시공자에게 해제된다.

199. ribbon development

도심에서 외곽으로 뻗어간 도로를 따라 단일건물군으로 형성된 도심의 확장 현상을 말하며, String Development라고도 한다.

200. satisfaction

일반적으로 “만족”으로 이해하고 있지만, 법률이나 계약상으로는 변제의무의 이행, 부채의 상환, 또는 배상의 뜻으로 사용된다.

(demand satisfaction 배상을 요구하다, in satisfaction of ~의 배상으로, make satisfaction for ~을 배상하다.)

201. schedule of rates

공종별로 분류된 계약금액의 배분현황.

계약금액이나 하도급비, 또는 기성의 신청이나 지불의 근거가 된다. 영국 관급공사 계약서의 규정에 의하며, 발주처가 제공한 Schedule of Rates상의 작업개요는 계약서에 의하여 수행될 작업을 정의 하거나 제한할 수 없는 것으로 하고 있다. : Schedule of Values, Schedule of Prices

202. schematic design

어떤 Project에 대한 건축가(Architect)의 기본설계를 뜻하며, 이 설계단계에서 건축가는 공사의 규모와 공사의 기본 구조물에 관한 상호관계를 나타내는 도면과 각정 서류를 발주처와 협의하여 정하게 된다.

또한, 건축가는 공사의 개산견적서(Statement of Probable Construction Cost)를 발주처에게 제출한다.

발주처는 공사예산(Project Budget)과 개산견적서를 참조하여 기본설계를 확정한다.

cf) Scheme : 건설계약에서 Scheme이란 건축구조의 기본적인 배치나 설계의 예비도면을 뜻한다.

203. scope of work

공사규모를 뜻하며, 통상 공사예산(Project Budget)에 의하여 기본설계(Schematic Design) 단계에서 정해진다. Extent of Work라고도 한다.

204. seal

[인장, 문장(紋章), 또는 봉인]

법령이나 계약서와 같은 법률문서의 작성에 사용된다. 간혹 “L.S."라는 각인을 볼 수 있는 바, 이는 라틴어 locus sigilli의 두문자로서 ”the place of the seal"를 뜻한다. 일반적인 건설계약의 입찰서는 Sealed Envelope를 사용함이 원칙이다.

205. separate contract

1개의 건설공사에서 여러개의 원청계약으로 이루어질 경우, 그 원청계약중의 하나를 뜻한다. Independent Contract라고도 한다.

206. settlement

a. 부채나 미결문제의 해결 또는 변제, b. 건물구조부의 침하운동

207. shop drawing

[작업 또는 제작도면]

시공자(또는 그의 하청자, 제조자)에 의하여 준비되는 도면으로서, 이 도면에 따라 작업이 수행되며, 수행된 작업을 기초로하여 수정된 최종도면을 As-built Drawings라 하여 구분된다.

208. short form agreement

미구건축사협회(먐)가 단순 소형공사용으로 제시한 계약형태로서 계약일반조건과 도면, 시방서가 계약서의 전부가 되는 경우가 많다.

209. site investigation

현장조사의 뜻으로 Site Survey라고도 한다. 현장조사는 입찰시 입찰금액의 산정에 매우 중요한 절차이며, 이를 게을리할 경우 그로 인한 손실은 시공자의 부담이 된다. 현장조사는 대개 아래의 사항을 검토해야 한다.

a. 현자의 지형(Form and Nature of Site and its Surroundings)

b. 수리 또는 기후여건(Hydrological and Climatic Conditions)

c. 공사의 범위(Extent and Nature of Work)

d. 현장과 숙소의 위치(Means of Access to the Site and the Accommodation)

그러나 시공중 경험있는 시공자로서 적의 예측하지 못했던(not reasonably foreseen  by an experienced contractor) 물리적인 악조건(Adverse Physical Conditions)은 공기연장과 추가보상의 대상이 된다.

210. site plan

건물의 위치와 칫수를 나타내는 현장계획도면(a plan of construction site). Plot Plan이라고도 한다.

211. special hazards insurance

누수(leakage), 붕괴(collapse), 수해(water damage), 기타 제 물리적 손실(physical loss)과 같은 재산상의 위험 뿐만 아니라 운송중인 자재에 대한 위험까지도 부보하는 특별위험보험이다. 공사현장의 시공사의 사고에 추가적인 위험(Additional Perils)까지 부보한다.

212. special provisions

계약의 일반조항(General Conditions)이나 보충조항(Supplementary Conditions)과는 달리 특수공종의 수행조하을 규정한 것이며  Special Conditions라고도 한다. FIDIC의 Part II가 이에 해당한다.

213. special risks

특수위험 또는 불가항력 등으로 이해되며, Force Majeure 또는 Excepted Risks 등으로도 불리운다. 또한 영국관급공사계약서에서는 Accepted Risks로 표현하기도 한다.

Special Risks에 대한 Disclaimer Clause는 이와 같은 상황의 발발로 인한 공사현장의 여하한 손상도 시공자의 책임사항이 아니라는 규정이다. 그러나, 아래와 같은 사항은 발주처의 보상의무가 있는 것으로 이해되고 있다.

사우디의 표준계약서에는 1)전쟁, 2)적의 침공, 3) 발주국내의 군사적인 행위, 4) 상기 1),2),3)항과 유사한 상황의 발발시로 한정하고 있으나, 지진, 폭동, 파업, 화재나 홍수시에도 Special Risks로 인정하고 있는 경우도 있다.(예:영국 관급공사계약서)

(1) 기시공 공사에 대한 미불금, (2) 현장에 기투입된 자재와 투입예정 자재의 대금, (3) 전공정의 완공을 전제로 기투입된 비용으로 여타항목의 지불에서 보상받지 못한 비용, (4) 장비 또는 시설물의 조기 철수로 인한 비용, (5) 인력의 조기 철수로 인한 비용

주) (2)항의 투입예정자재란 Force Majeure 이전 Purchase Orders가 발급된 자재를 뜻하며, (4) (5)항은 (3)항의 예시라고 하여도 무방할 것임.

일반적으로 상기 (2) (3) (4) (5)항은 (1)항에 대하여 “Termination Costs"라고 한다. 발주처의 지시나 Force Majeure로 인한 Termination에서는 ”공사대금+Termination costs"가 청구의 대상이 된다.

214. specification

[시방서]

spec으로 줄여서 쓰기도 한다. 공사범위, 사용자재, 설치방법, 작업의 질 등을 상세히 나타내는 계약서류의 하나이며, 통상 작업도면과 함께 이용된다. General Spec과 Technical Spec으로 분리된다.

215. Statement at Completion

현장인수증명서(Taking-over Certificate) 또는 완공증명서(Certificate of Completion)가 발급되고 난 뒤 일정기간(FIDIC에서는 84일)내에 시공자는 아래사항이 기재된 소정의 명세서를 감독관에게 제출하게 되는 바, 이 명세서를 Statement at Completion(준공명세서)이라고 한다.

a. 현장인수증명서 또는 완공중명서의 발급일까지 수행한 공사의 최종금액

b. 대 시공자 미불금액

c. 향후 도래할 대 시공자 예상지불금액

준공명세서의 내용은 추후 최종명세서(Final Statement)에 의하여 변경되거나 확정된다.

216. statutory bond

형식과 내용이 법령에 의하여 규정된 증권

217. stipulated sum agreement

특정금액이 계약수행에 대한 전체적인 지불임을 규정한 계약(a contract in which a specific amount is set forth as the total payment for performance of the contract)

이는 미국건축사협회(AIA)가 재시한 Lump-Sum Agreement의 근간이 된다.

218. stop-go policy

상황에 따라 긴축과 완화를 교체하여 시행하는 경제정책

발주처에서 시공자의 통제수단으로 이와같은 정책을 시행하는 경우도 있다. 비슷한 용어로 carrot-and-stick policy라는 것도 있다.

219. streamlined specification

공사에 대한 적정기술자료를 포함하지만 축약형으로 작성되는 시방서로서, 1939년 H.W. Peaselee에 의하여 주장되었다. 이미 합의 되었거나 관습적인 공법에서는 편리하지만 복잡한 공법에서는 적용에 논란이 있다.

220. string development

도심에서 외곽으로 뻗어가는 도로를 따라 단일 건물군으로 이루어지는 도심의 확장현상을 뜻하며, Ribbon Development라고도 불리운다.

221. strip building

최소한의 부지를 이용하여 길게 병렬로 건축한 다세대용 주택.

비용을 절감하는 효과가 있다.

222. studio apartment

거실이나 식당, 침실 등을 겸용으로 사용하는 단칸, 다기능 아파트이나, 욕실은 분리되어 있다.

223. subcontractor

[하도급자]

건설계약상 하도급은 발주처의 사전승인을 요한다고 하더라도, 원청자는 하도급자의 과실에 대하여 연대책임이 있다. 또한, 하도급자가 경영부실로 인하여 그 인력에 대한 임금을 지불하지 못할 때에는 원청자가 하도급자를 대신하여 현장투입인력에 대한 인건비를 지불해야할 책임이 있는 것으로 규정된 경우도 있다.

224. substantial completion

어의대로라면, 실제적인 완공이지만, 일반적으로 완공이라고 할 때는 Substantial Completion을 일컫는다. 통상 완공은 시공자가 완공통보(Notification of Substantial Completion)를 한 후, 감독관의 준공검사단계를 거치게 되며, 검사결과 특별한 하자가 없으면 완공증명서(Certificate for Completion, FIDIC은 Taking-over Certificate)를 발급하게 된다. FIDIC에서는 시공자의 완공통보후 21일 이내에 현장인수증명서를 발급하든지 하자사항을 보수토록 지시하는 것으로 규정하고 있다.

225. successful bidder

[낙찰자] : accepted bidder, selected bidder

226. superintendent

[현장소장] : Project Manager

227. surety bond

[연대보증(서)]

228. suspension of work

발주국의 정치, 경제 또는 사회적 제 여건에 따라 계약 또는 작업이 일시적으로 중단될 수도 있다. 이로 인한 필요한 공기의 연장과 Suspension Costs는 발주처가 당연히 부담하여야 하나, 이 기간중 시공자에게는 현장을 적절히 유지하고 보호해야 할 의무가 있다.

Suspension은 공사 전반에 걸쳐 실시될 수도 있고, 일부에 한정될 수도 있으나, 기본 성격은 공사의 재개를 전제로 하고 있다는 점에서 계약의 취소인 Withdrawal(또는 Termination)과는 근본적으로 차이가 있다.

그러나, 아래의 사유로 인한 Suspension은 발주처의 보상의무가 없다.

a. 계약서에서 별도로 Suspension을 명시하고 있을 때

b. 공사의 적절한 수행을 위하여 필요로 할 때

c. 기후로 인한 중단일 때

d. 시공자측 하자로 인한 중단일 때

e. 현장의 안전상 필요로 할 때

FIDIC에서는 Suspension이후의 대응방안을 아래와 같이 규정하고 있다.

첫째, 공사의 재개

Suspension이 84일을 초과할 경우 시공자는 공사의 재개요청을 할 수 있으며, 발주처는 시공자의 요청을 접수한 날로부터 28일 이내에 회신하여야 한다.

둘째, 계약의 변경

상기 28일 이내에 발주처의 공사재개에 대한 승인이 없을 경우 시공자는 (1)Suspension이 일부에 대하여 이루어졌을 때는 이를 계약에서 삭제(Omission 또는 Cancellation)하고, 여타 공종을 재개할 수 있으며, (2)Suspension이 전현장에 걸쳐 이루어졌을 때에는 발주처의 계약포기(Abandonment)로 간주한다.

(1)의 경우 Modification의 이론이 적용되며, (2)의 경우에는 Force Majeure로 인한 Termination이론이 적용된다.

229. Taking-over Certificate (TOC)

[현장인수증명서]

공사가 실제적으로 완공(Substantial Completion)되어 준공검사(Test on Completion)를 통과한 경우, 시공자는 감독관에게 현장인수증명서의 발급을 요청한다. FIDIC에 의할 경우 감독관은 상기요청을 접수한 날로부터 21일 이내에 실제적인 완공일을 명시한 현장인수 증명서를 시공자와 발주처에게 발급하거나 만약 미수행 작업이 있다면 본 증명서의 발급 이전에 그를 완료토록 시공자에게 지시하여야 한다.

Taking-over Certificate의 전통적인 표현은 완공증명서(Certificate of Completion)이다. Certificate of Completion을 발주처의 입장에서 Taking-over Certificate라 하며, 시공자의 입장에서는 Provisional [Initial, Temporary] Hand-over Certificate (임시 또는 잠정인도증명서)라고 한다. 그러므로, 현장인수증명서나 완공증명서 또는 임시[잠정]인도증명서는 모두 같은 개념이라고 할수 있다.

TOC의 발급 실익은 아래와 같다.

a. TOC에 명시된 완공일부터 하자보수기간이 개시된다.

b. 유보금(통상 50%)이 해제된다.

c. 시공자는 준공명세서(Statement at Completion)를 제출하게 되며 최종정산(Final Account) 과정에 돌입한다.

230. tax abatement

부동산세액의 경감을 말하며, 통상 자산가치의 경감으로 이루어진다. Tax Reduction이라고도 한다.

cf) Tax Exemption 면세

231. tax clearance certificate

과세완납증명서라고 불리우며, 원칙적으로 시공자는 매년 이 증명서를 발주처로 제출토록 되어 있다.

Tax Clearance Certificate는 발급절차에 따라 다시 아래와 같이 구별된다.

a. Temporary Tax Clearance Certificate (임시완납증명서)

b. Final Tax Clearance Certificate (최종완납증명서)

참고로, 완공시 시공자의 구비서류중 이 Tax Clearance Certificate는 필수적이다. 그러므로 이를 해태할 경우, 발주처에 의한 유보금의 해제(Release of Retention Money)나 최종지불(Final Rayment)이 보류될 수도 있다.

232. temporary hand-over

[현장의 임시 또는 잠정인도] : intial hand-over, preliminary hand-over, provisional hand-over

233. temporary work

Permanent Work(본공사)의 수행이나 유지보수등과 관련되는 가설공사로서, 현장내 임시숙소, 사무실, 복리시설등이 이에 속한다.

234. tenant's improvement

임차인의 부동산 개량행위로서 임차기간이 종료되었다고 하더라도 임차인의 자의로 그를 제거할 수 없다.

235. termination costs

후술 제236항의 Termination과는 달리, 전술 제213항 불가항력(Force Majeure, Special Risks)으로 인한 계약의 Termination시에는 통상 아래의 사항에 대하여 발주처의 보상의무가 있는 것으로 이해된다.

a. 기시공 공사에 대한 미불금

b. 기투입된 자재와 투입예정자재의 대금 (이 때의 투입예정자재란 PO가 발급된 자재)

c. 전체공정의 완공을 전제로 기투입된 비용으로 여타항목의 지불에서 보상되지 못한 비용

d. 장비 또는 시설물의 조기철수로 인한 추가비용

e. 인력의 조기철수로 인한 추가비용

이중 b,c,d 및 e항이 소위 Termination Costs이다.

236. termination of contract

계약의 취소 또는 파기를 의미하며, Termination외에 Takeover, Withdrawal 또는 Determination등과 같은 용어를 사용하기도 한다.

Termination은 쌍방간 계약사항이 영구히 소멸한다는 점에서 공정의 일시적인 중지인 Suspension과 다르다.

Termination 사유로는 통상 아래와 같은 예가 있다.

a. 계약공기내 완공이 불가능하다고 판단될 정도로 시공자가 착공을 지체하거나 공정이 지체된 때

[주] 통상 발주처는 계약체결후 15일이내 시공자에게 현장을 인도하여야 하며, 시공자는 현장 접수후 2개월 이내에 착공토록 되어 있다. 발주처의 현장 인도와 동시에 일반적으로 NTP(Notice to Proceed)가 발급된다.

b. 발주처의 사전 허가없이 현장을 이탈하거나 타 시공자에게 하도급을 주었을 때

c. 시공자가 계약상 의무수행을 게을리하거나 부실시공 또는 그 치유능력이 없다고 판단되는 때

d. 계약과 관련하여 뇌물 기타 부정한 금전을 제공하였을 때

e. 시공자 또는 그의 Partner가 파산되거나 영업정지 등의 법적처분을 받았을 때

f. 시공자가 Black List 상에 오르게 될 때

계약이 취소되면, 발주처는 1) 2위 입찰자로 하여금 공사를 수행케 하거나, 2) 새로운 입찰에 회부하거나, 3) 발주처가 직접 공사를 수행하든가를 결정하게 된다.

여하한 경우에 있어서도, 계약의 취소로 인한 발주처의 추가부담은 시공자가 배상하여야 한다. 이를 위햐여 발주처는 통상 아래와 같은 시공자의 자산을 압류하게 된다.

(1) 발주처의 대시공자 미불금

(2) 이행보증

(3) 시공자의 현장 자재, 장비, 기타 자산

237. time-related cost

시간관련비용을 뜻하며, Prolongation Cost 또는 Extended Performance Cost 등으로 표현된다.

이는 주로 간접비 영역에서 나타나지만, 발주처에 의한 공기연장의 경우에는 직접비에 대한 추가비용까지도 청구할 수 있다.

238. time of completion : Completion Time, Completion Date, Date of Completion

비록 time으로 표현되었지만 [완공일]로 이해되고 있으며, Date of Completion과 같다. 이 때의 완공은 Substantial Completion을 뜻하며, Time of Completion으로부터 하자보수가 개시된다. 그러므로, 이는 곧 현장의 잠정인도(Temporary Hand-over, Provisional H/O, Preliminary H/O)를 의미하기도 한다.

239. turn-key contract

기본계획, 설계, 시공을 시공자가 수행하는 일괄도급계약. Design Build Contract라고도 한다.

240. underground utility

지하에 매설된 공공시설물. 예를 들면, 개수관, 수도관, 지하매설 전선 등이 있다. Subsurface Utility라고도 한다.

241. UL Label

화재나 전기위험, 기타의 안전성이 UL사(미국)에 의하여 보증된 Label, 또는 Mark. UL사는 Underwriter's Laboratories, Inc.이며 각종 전기제품에 대하여 안전기준(National Electrical Code)에 부합되는지 여부를 검사하는 비영리 민간조직이며, 단지 화재보험협회(National Board of Fire Underwriters)의 지원을 받는다.

242. valuable consideration

[반대급부, 또는 유가약인(有價約因)]

243. variation order

계약사항의 변경을 뜻하며, Change Order의 영국식 표현으로 이해되고 있다.

244. VAT

[부가세, 부가가치세] value-added tax의 약자

245. vendor

[파는 사람, 또는 매주]

246. volume method

개산건설비용(Probable Total Construction Cost)의 산출방법으로, 조정된 건축용적에 용적당 기산정된 비용을 곱하여 계산한다.

247. waiver of claim

[claim 포기각서]

Disclaimer Clause라고도 표현된다.

아래에 예시조항을 소개한다.

“The Employer shall not be liable to the Contractor for any matter or thing arising out of or in connection with the Contract or the execution of the Works, unless the Contractor shall have made a claim in writing in respect thereof before the giving of the Maintenance Certificate under this Clause. (발주처는 시공자가 본조사의 하자보수확인서가 교부되기전에 claim을 제기하지 않을 경우에는 계약이나 공사의 수행과 관련하여 발생한 여하한 사항에 대하여도 시공자에 대한 책임이 없다.)”

248. wear and tear

장시간에 걸친 정상적인 사용으로 인한 마멸이나 소모. 비록 하자보수기간중의 wear and tear라고 하더라도 시공자의 귀채사유가 아니다.

249. writing short

물량조서(BOQ)중의 어떤 항목(Item)을 본래의 범주외의 곳에 기입하는 것으로서, 천정의 조명 등을 천정부재가 아닌 전기항목에 기입하는 것과 같이 사소한 항목에 적용된다.

250. zoning permit

[토지이용허가서]